As mais-valias podem referir-se a bens reais, como é o caso imobiliário, ou a instrumentos financeiros, sendo as ações um exemplo disso. O tratamento fiscal varia consoante o tipo de ativo.
De acordo com o Diário da República, “consideram-se mais-valias ou menos-valias os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa, qualquer que seja o título porque se opere”.
As mais-valias dos imóveis dizem respeito ao lucro que se obtém com a venda de um imóvel. Correspondem à diferença entre o valor pelo qual comprou um imóvel e o valor pelo qual o vendeu.
Ocorre uma menos-valia quando, pelo contrário, dá lugar ao prejuízo em vez do lucro, com a venda do imóvel.
 

Como fazer o cálculo das mais-valias dos imóveis?

Não se resume apenas à subtração entre a relação do valor de compra com o valor de venda. Os encargos com o imóvel e a venda têm de ser contabilizados.
Entre eles encontram-se:
·       Encargos com a valorização do imóvel, como obras ou investimentos realizados no mesmo, desde que cumpridos nos últimos cinco anos antes da venda e devidamente comprovados;
·       Despesas com IMT, registos, escrituras e mediação imobiliária, caso esta se aplique.
Para realizar o cálculo, pode seguir a seguinte fórmula:

Mais-valia = Valor de Renda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização) – encargos com a valorização – despesas com a compra e venda do imóvel.

Impostos e tributação de mais-valias

Tal como o próprio nome indica, o IRS incide sobre o rendimento obtido por pessoas singulares, sendo que os sujeitos passivos residentes em Portugal serão aqui tributados pela totalidade dos rendimentos obtidos e, os não residentes, tributados pelos rendimentos obtidos em território português.
A declaração da venda de um imóvel é obrigatória, devendo ser declarada através do anexo G (mais-valias tributadas) da declaração de rendimentos do vendedor, no Modelo 3.
Quando a venda de um imóvel origina mais-valias, estas devem ser tributadas como rendimento, na percentagem de 50% do valor de lucro apresentado. Em algumas situações, as mais-valias podem estar isentas do pagamento de IRS.
 
Verifique as situações de isenção:

·   Se o imóvel vendido tiver sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989. Neste caso, deverá inserir os dados da venda do imóvel na declaração de rendimentos do vendedor (Anexo G1, quadro 5 – correspondente a vendas de imóveis excluídos de tributação);
·   Se o valor da venda de habitação própria permanente for investido na aquisição, construção ou obras de nova habitação própria permanente.
As mais-valias isentas de tributação podem ser declaradas no anexo G, quadro 5, A e B.
 

Como preencher a declaração de IRS

No anexo G do Modelo 3, quadro 4:
a)  deve inserir os valores da compra e da venda, com as respectivas datas;
b)  identificar o imóvel vendido, com o código da freguesia do local do imóvel (composto por 6 dígitos e pode encontrar no documento de cobrança de IMI):
c)   identificar o tipo de imóvel (U-Urbano, R-Rústico, O-Omisso);
d)  indicar o artigo matricial, a fração e quota-parte que pertença ao contribuinte que está a declarar o rendimento, no caso de não ser o único a beneficiar com a venda.
e)  na última coluna pode ainda inserir as despesas e encargos com o imóvel.
No mesmo anexo e modelo, quadro 5: deve colocar o valor do reinvestimento. Aqui deve entrar o valor do empréstimo em dívida, caso exista, sendo necessário subtrair o montante do crédito da nova habitação ao valor da compra.

Reinvista as suas mais-valias no IRS

Reinvestir as suas mais-valias de imóveis significa pagar menos de IRS. Se o valor da venda do seu imóvel for reinvestido será contemplado numa das situações de isenção de pagamento de IRS.
Tem, por um lado, 36 meses após a compra para fazer o reinvestimento. Caso apenas utilize parte do valor da mais-valia obtida, esta é tributada proporcionalmente ao valor reinvestido.
Por outro lado, na situação de ter comprado uma nova habitação permanente, antes da venda do imóvel antigo, será considerado que houve reinvestimento, se a mesma tiver sido comprada nos 24 meses imediatamente anteriores à venda.
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