A declaração da venda de uma casa está sujeita ao preenchimento do anexo G ou G1 em sede de IRS, sendo obrigatório. Siga os seguintes passos para preencher este documento e ainda outras questões essenciais relativas às mais-valias imobiliárias.

Um venda de uma casa é sempre sujeita a uma tributação analisada pelo Fisco, através do anexo G ou G1, se forma a perceber se se obtém mais-valias com a transação e se se tem direito à isenção ou não do IRS.
De destacar que é ainda através deste anexo que se deve preencher a obtebção de mais-valias ou menos-valias com a venda de ações ou receção de indemnizações ponderadas incrementos patrimoniais. 
Geralmente, metade das mais-valias conseguidas com a venda de habitações estão obrigadas ao pagamento de imposto. No entanto, o valor ponderado de mais-valias pode conter modificações, consoante o reinvestimento ou se se tem encargos anteriores. 
Neste sentido, apresentamos o que deve se ter em conta na declaração de IRS, em casa de venda de imóveis, com base num artigo do Doutor Finanças.
Declaração de uma casa: ObrigatoriedadeQualquer que seja o imóvel ou, simplesmente, um terreno para venda, deve-se realizar a declaração de IRS, mesmo que se esteja isento do pagamento de impostos. 
Esta declaração deve ser sempre efetuada no ano subjacente à transação.
Preenchimento do anexo G da declaração de IRS
Na declaração de uma venda de uma casa deve-se preencher o quadro a do anexo G do modelo 3, atribuído à alienação onerosa de direitos reais referentes a bens imóveis. Por outras palavras, o preenchimento a declaração de IRS deve-se anexar ao anexo G, no entanto, não está ligado à declaração de IRS. 
Quadro 4 – Alienação Onerosa de Direitos Reais sobre Bens Imóveis 
Coluna “Titular”  Neste campo é identificado o titular ou titulares de direito. Para tal deve-se usar um dos seguintes códigos:  

  • “A = Sujeito Passivo A (incluindo os casos de compropriedade dos dois cônjuges no ano do óbito de um deles)”; 
  • “B = Sujeito Passivo B (no caso de sujeitos passivos casados ou unidos de facto que optem pela tributação conjunta dos seus rendimentos)”; 
  • “F = Falecido (no ano do óbito, caso tenha sido efetuada a opção pela tributação conjunta dos rendimentos deve preencher o campo 04 do quadro 5B da folha do Rosto da declaração.  Havendo rendimentos auferidos em vida pelo falecido, deve o titular desses rendimentos ser identificado com a letra “F”, cujo número de identificação fiscal deve constar do campo 06 do quadro 5B do Rosto da declaração)”. 

No caso de se ter dependentes, estes deve-se ser identificados nos campos do quadro 6B deste mesmo anexo. 
Coluna “Realização”  Nesta etapa deve-se colocar a data em que efetuou a venda ou contrato de alienação e o, correspondente, valor de venda. Para tal, e como tem a mesma natureza, pode ser colocada a data do contrato-promessa de compra e venda. 
Coluna “Aquisição” Nesta coluna deve-se preencher com a data e o valor de compra que coincide àquela em que foi efetuado o ato ou contrato de compra.  
No caso de se tratar de um imóvel que passou para o seu património em virtude de uma herança, o valor de compra será o Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data em que foi transmitido por herança.
Coluna “Despesas e encargos” Neste campo são abrangidos os encargos com a valorização do imóvel, tal como determinadas despesas precisas e suportadas para a venda e compra de um imóvel. Estes encargos podem relacionar-se com, por exemplo, com obras, sendo que estas despesas devem ter sido efetuadas nos últimos 12 anos e o contribuinte tem de ter o correspondente comprovativo. Pode-se também inserir despesas com a mediação imobiliária, se recorreu a uma agência para vender o imóvel.  
Ainda pode consta nesta parte a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos referentes ao imóvel.  Além disso, o respetivo  valor do IMT e do imposto de selo pago na altura em que comprou o imóvel.  
Coluna “Identificação matricial dos bens alienados” Nas categorias desta etapa deve-se indicar a freguesia onde se encontra o imóvel através da inscrição do correspondnete código composto por seis dígitos. Pode encontrar-se ainda este código nos Documentos de Cobrança do Imposto Municipal sobre Imóveis. 
Nos espaços correspondentes ao “Tipo” deve-se identificar em qual das seguintes letras o imóvel está inserido:   

  • U – Urbano;  
  • R – Rústico;  
  • O – Omisso.

A identificação do artigo matricial deve realizar-se pela inscrição do respetivo número.  
Já na coluna orientada à indicação da fração ou secção não pode ser identificada por cada campo, mais do que uma fração, mesmo que respeitem ao mesmo artigo matricial, devendo, neste caso, efetuar-se à discriminação, revelando por cada fração o valor dos rendimentos que é imputável. 
Despesas com o imóvel a que deduzir no IRS Na altura de efetuar a declaração da venda de um imóvel no quadro 4 do anexo G, pode-se identificar encargos que se teve, única e exclusivamente, com o imóvel vendido. 
As despesas e encargos podem ser deduzidas em qualquer imóvel independentemente de ser uma habitação própria e permanente ou uma habitação secundária.
Estão abrangidas nessas despesas: 

  • O certificado energético; 
  • As comissões pagas à agência imobiliária; 
  • As obras de manutenção e conservação realizadas nos últimos 12 anos; 
  • O Imposto de Selo (IS) aquando da compra; 
  • O Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);  
  • Os custos relacionados com a escritura de compra do imóvel; 
  • Os custos de solicitadoria (se for o caso); 
  • O registo predial; 
  • Entre outros.  

Para que as despesas demonstradas sejam válidas, todas devem fazer-se acompanhar pelo seu comprovativo, visto que podem ser exigidas as faturas no prazo de cinco anos. 
Venda de uma “segunda” casa: Campos extras a preencher Se a casa que se vendeu não corre ponde a primeira habitação, o único quadro a preencher é o 4 do anexo G. Se assim for, deve-se pagar imposto sobre metade das mais-valias que se registou. 
Relativamente ao valor dos impostos que se irá pagar, vai se sujeitar, entre outras questões, dos rendimentos, dado que a tributação que é aplicada tem em conta o enquadramento fiscal. 
Venda de uma habitação própria e permanente: Campos extras a preencher Caso se trate de uma venda de habitação própria e permanente, poderá ter que se preencher outro quadro deste anexo, nomeadamente, o número 5. Aqui deve-se identificar se se reinvestiu parte ou a totalidade das mais-valias. Ou se se pretende reinvestir mais à frente.  
Quadro 5: Reinvestimento do Valor de Realização de Imóvel Destinado a Habitação Própria e Permanente  Se, posteriormente, à venda da habitação própria e permanente, se reinvestiu ou tem-se intenção de investir, num terreno para a construção da mesma, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino, deve-se submeter o preenchimento do quadro 5A ou B do anexo G, inclusivamente se se usou para a amortização do crédito à habitação utilizado para comprar o antigo imóvel. 
É através do quadro 5 que o Fisco irá avaliar se se fica, ou não, isento de pagamento de impostos sobre mais-valias, visto que se reinvestiu o lucro que se obteve com a venda da antiga casa. 
Neste sentido, se se pretender beneficiar desta exclusão deve-se identificar os seguintes elementos no Quadro 5A: 

  • Campo 5001: o ano em que ocorreu a alienação;  
  • Campo 5002 (campo do quadro 4): o imóvel alienado cujo valor de realização se pretende reinvestir;  
  • Campos 5003 e 5004: se o imóvel alienado tiver sido adquirido em datas diferentes (ex: divórcio, partilha, herança). 

Coluna “Intenção de reinvestimento” 

  • Campo 5005: aqui deve colocar o valor do capital em dívida do empréstimo contraído para a aquisição do bem vendido (excluem-se os juros e outros encargos, bem como os empréstimos para obras) à data da venda do imóvel;  
  • Campo 5006: preencher com o valor de realização que pretende reinvestir na aquisição de habitação própria e permanente sem recurso ao crédito, na compra de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino;  
  • Campo 5012: aqui coloca o valor de realização caso pretenda reinvestir na aquisição de um contrato de seguro, ou de uma adesão individual a um fundo de pensões aberto, ou ainda para contribuição para o regime público de capitalização (apenas válido para contribuintes reformados e/ou com mais de 65 anos). 

Coluna “Reinvestimento efetuado antes da alienação” 

  • Campo 5007:  no caso de ter reinvestido nos 24 meses anteriores à data da venda do seu antigo imóvel, excluindo a parte do valor respeitante a crédito contraído, preenche este campo com esse valor, devendo ser incluídos todos os valores despendidos até esta última data.  

Coluna “Reinvestimento efetuado após a alienação”  

  • Campo 5008: colocar o valor que reinvestiu no ano da declaração, após a data da venda, excluindo a parte do valor respeitante a crédito contraído;  
  • Campo 5009: indicar o valor reinvestido no primeiro ano seguinte ao da alienação do bem imóvel, excluindo a parte do valor respeitante a crédito contraído;  
  • Campo 5010: preencher com o valor reinvestido no segundo ano seguinte, excluindo a parte do valor respeitante a crédito contraído;  
  • Campo 5011: deve indicar o valor reinvestido no terceiro ano seguinte, mas dentro dos 36 meses contados da data da alienação, excluindo a parte do valor respeitante a crédito contraído;  
  • Campo 5013: destinado ao valor reinvestido no ano da declaração, no prazo de 6 meses após a data de alienação, na aquisição de um contrato de seguro, ou de uma adesão individual a um fundo de pensões aberto, ou ainda para contribuição para o regime público de capitalização (apenas válido para contribuintes reformados e/ou com mais de 65 anos);  
  • Campo 5014: destinado ao valor reinvestido no ano seguinte após a data de alienação, no prazo de 6 meses a contar desta data, caso não tenha havido reinvestimento no ano da venda.  

Quadro 5B: Reinvestimento do Valor de Realização de Imóvel Destinado a HPP A partir do ano de 2021, voltou-se a estar em vigor a regra geral, que esclarece que só se poderá beneficiar da isenção de mais-valias se se reinvestir parte do dinheiro da venda de uma casa, ou numa outra habitação própria e permanente.  
Ainda assim, é possível continuar a reinvestir parte das mais-valias na amortização do crédito e ter acesso à isenção no pagamento de impostos. 
No caso de se vender uma habitação própria permanente e se se usou utilizou o lucro ou parte do lucro na amortização do crédito habitação, pode-se diminuir o valor a pagar de imposto sobre mais-valias. Para tal deve-se preencher os seguintes campos da coluna “Amortização de Empréstimo”: 

  • Campo 5032 (campo do quadro 4): valor de realização que pretende aplicar na amortização de empréstimo;  
  • Campo 5033: referente ao ano do empréstimo contraído para a aquisição do imóvel alienado;  
  • Campo 5034: indicar o valor do capital em dívida do empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido;  
  • Campo 5035: o valor aplicado na amortização do empréstimo. 
  • Caso tenha reinvestido as mais-valias, até 12 meses depois, mas não o tenha destinado a habitação própria e permanente, a isenção de mais-valias fica sem efeito. Neste caso vai precisar de apresentar uma declaração de substituição referente ao ano da venda, retirando os valores declarados no quadro 5A deste anexo. 

Preenchimento o anexo G16: Como e em que situações O anexo G1 da declaração de IRS orienta-se a mais-valias não tributadas, isto é, mesmo que se encontre isento da tributação de mais-valias deve-se sempre preencher este anexo. 
Já se o imóvel vendido tiver sido comprado em parcelas e com datas distintas (antes e depois de 1 de janeiro de 1989), como no caso de uma herança, devem ser preenchidos ambos os anexos. 
Passo a passo: A coluna “Titular” do quadro 3 deste anexo é preenchida exatamente da mesma forma que referimos para o anexo G. Relativamente aos campos referentes ao “Código” do quadro 4, deve utilizar um dos seguintes códigos, para indicar o tipo de operação:  

  • Código 1: destina-se a declarar a venda de imóveis que tenham sido adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989; 
  • Código 2: deve ser utilizado casos os imóveis estejam isentos de tributação.  

Por fim, no quadro 5, deve indicar os bens imóveis excluídos ou isentos de tributação, através da freguesia, tipo de imóvel, artigo e fração, tal como os correspondentes valores de compra e de realização e a data em que foram adquiridos.  
Já na coluna referente ao “Código”, deve colocar o código que se aplica ao seu caso:  

  • Código 1: destinado à alienação de imóveis excluídos de tributação, como é o caso dos bens imóveis adquiridos antes da entrada em vigor do Código do IRS (1 de janeiro de 1989); 
  • Código 2:  imóveis destinados a habitação permanente que foram objeto de transmissão a favor de fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (FIIAH); 
  • Código 3:  destina-se a declarar a venda de imóveis em processo de insolvência.  

Acesso aos dados necessário sobre o imóvelTodos os imóveis têm um género de documento de identidade, conhecido por caderneta predial. Este documento indica todas as características do imóvel, como: identificação do prédio; localização; descrição e áreas do prédio; identificação da fração autónoma e respetivas áreas; elementos da fração; confrontações; dados de avaliação do imóvel; e os titulares da habitação.  
Deve-se solicitar a caderneta predial, no caso de ainda nao a ter, mesma antes de começar a preencher o anexo G da declaração de IRS. Pode-se solicitá-lo através de duas vias: presencialmente, num balcão da Autoridade Tributária e Aduaneira, ou on-line, através do Portal das Finanças. 
Imóvel herdado: DeclaraçãoNo caso de se ter recebido o imóvel através de uma herança, a Lei prevê, no artigo 45.º do Código do IRS, que o valor de compra do mesmo a ponderar será o Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data em que foi transmitido por herança. O VPT pode ser consultado a qualquer altura na caderneta predial, e influencia também o valor a pagar. 
Posteriormente a compreender-se o valor “de aquisição” do imóvel, já se pode preencher o no anexo G como se fosse a venda de um imóvel adquirido numa transação. Isto é, tem de preencher o quadro 4 e 5 como explicado acima. 
Venda de um imóvel em que só uma parte pertence: DeclaraçãoNo caso de se ter vendido um imóvel, no entanto, só uma parte do mesmo pertence, como acontece, em situações de heranças compartilhadas, deve-se, na mesma, declarar a venda e o lucro que obteve, mas apenas a parte pertencente. Devendo os restantes envolvidos na venda da casa, declarar também em sede de IRS a parte pertencente.
Quanto ao valor de compra, deve ser indicado o Valor Patrimonial Tributário (VPT).